酒店樣板間評估報告
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宗地地價評估報告誰有？
第一部分 ??總述
?? ??一、估價項目名稱
?? ??××公司土地價格評估。
?? ??二、委托估價方
?? ??(略)
?? ??三、受托估價方
?? ??(略)
?? ??四、估價目的
?? ??××公司擬核定其使用的國有農用地土地資產價值量，本次評估為此提供價格參考依據。
?? ??五、估價依據
?? ??(1)《中華*共和國土地管理法》。
?? ??(2)《中華*共和國城市房地產管理法》。
?? ??(3)《中華*共和國公司法》。
?? ??(4)《××省土地管理法實施條例》。
?? ??(5)關于印發《關于下發各市(縣)土地平均年產值標準的通知》(×土資發[200×]第×號)。
?? ??(6)《農用地估價規程》(TD/T1006—2003)。
?? ??(7)××省、××市頒布的其他有關法規和政策。
?? ??(8)委托方提供的其他有關*。
?? ??(9)現場勘察*和市場調查*。
?? ??六、估價基準日
?? ??二○○六年四月三十日。
?? ??七、估價日期
?? ??二○○六年三月九日至五月十七日。
?? ??八、地價定義
?? ??在正常年份和正常生產經營管理條件下，在設定的標準耕作制度(水田為水稻)和設定開發程度(通路、通電、水利設施齊全)條件下，在評估基準日(2006年4月30日)的30年期國有農用地的市場價格。
?? ??九、估價結果
?? ??單位地價：3.26元/m2。
?? ??總地價：10320.73萬元。
?? ??大寫：*幣壹億零叁佰貳拾萬柒仟叁佰元整。
?? ??十、需要說明的特別事項
?? ??1．評估假設條件
?? ??(1)估價期日農用地市場為公開、公正、公平的均衡市場。
?? ??(2)估價中的標準耕作制度為水稻*作制，熟制為一年一熟，復種指數為100%。
?? ??(3)估價對象得到最有效利用并產生相應的土地收益。
?? ??(4)待估宗地與其他生產要素相結合，能滿足設定使用年限內經營管理的正常進行，保證企業的持續發展。
?? ??(5)作物產量為正常年份下的產量，沒有考慮自然災害等方面的影響，主要根據當地周圍地區產量和可行性研究報告確定；糧食單價采用現時*收購價格。
?? ??(6)開發完成后用地結構及生產能力以可行性研究報告為主。
?? ??(7)任何有關待估宗地的運作方式、程序符合*、地方的有關法律、法規。
?? ??(8)委托方提供*真實。
?? ??2．該報告的使用方向與限制條件
?? ??(1)本報告及估價結果僅為本報告設定的評估目的(核定國有農用地土地資產價值)服務，當用于其他目的時，本報告評估結果無效。
?? ??(2)本報告估價結果是在滿足價格定義所設定條件下的土地使用權價格，若待估宗地的土地利用方式、估價基準日、土地開發狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發生變化，該評估價格應作相應調整。
?? ??(3)本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的有關損失，受托機構不承擔責任。
?? ??(4)評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，估價期日的土地使用權價格。
?? ??(5)評估面積以土地管理部門核發的《土地權屬證明》為準。
?? ??(6)待估宗地的地下*、地下埋藏物等的所有權仍屬于國有所有，本報告評估價格不含上述價格。
?? ??(7)本報告的估價結果自估價期日起半年內有效。
?? ??3．其他需要特殊說明的事項
?? ??(1)土地利用狀況等*由委托方提供。
?? ??(2)土地區位條件、地產市場交易*等評估相關*由估價人員實地調查而得。
?? ??(3)估價人員根據*有關法律、法規、估價規程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。
?? ??(4)委托方對所提供*的真實性負責，估價機構對所收集*的真實性、準確性負責。
?? ??(5)任何單位和個人未經估價機構書面同意，不得以任何形式發表、肢解本報告。
?? ??(6)本報告解釋權歸XX評估有限公司。
?? ??十一、土地估價師簽字
?? ??估價師 ?? ??資格*號 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??簽名
?? ??張×× ?? ??×××××××××× ?? ??(簽字)
?? ??王×× ?? ??×××××××××× ?? ??(簽字)
?? ??十二、土地估價時間
?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??二○○六年五月十七日
第二部分 ??估價對象界定
?? ??一、估價對象界定
?? ??1．土地利用狀況
?? ??待估宗地位于××省××縣××，東鄰××，南鄰××，西鄰××，北鄰××。土地用途為農用地，面積為112620畝(7508萬m2)。
?? ??地號：××。圖號：××。
?? ??2．土地權利狀況
?? ??待估宗地土地所有權為*所有，土地使用者為XX公司。土地使用年期為30年，至評估基準日，待估宗地無抵押、擔保、租賃、地役等他項權利設定。
?? ??3．其他(略)
?? ??二、地價影響因素分析
?? ??(一)自然因素(略)
?? ??(二)社會經濟因素(略)
?? ??(三)特殊因素(略)
第三部分 ??地價估算
?? ??一、估價原則
?? ??(1)替代原則(略)。
?? ??(2)最有效利用原則(略)。
?? ??(3)變動原則(略)。
?? ??(4)估價時點原則(略)。
?? ??(5)預期收益原則(略)。
?? ??(6)報酬遞增、遞減原則(略)。
?? ??二、估價方法選擇
?? ??估價對象具有經營收益。對于有收益的土地，最適宜的估價方法為收益還原法，故對該宗地土地使用權的價格評估，首先采用收益還原法評估。為正確評估待估宗地的現時市場價值，同時采用成本*近法求取其比準價格。
?? ??三、估價過程
?? ??(一)收益還原法
?? ??收益還原法是在預計估價對象未來的正常凈收益，并選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
?? ??待估農用地的年純收益規律為：第1、2、3年的純收益各不相等，逐年遞增，從第4年至第 ??30年實行標準*作制的預期平均純收益每年相等。農地地價即為農業用地30年純收益的折現和。公式為：
?? ??
?? ??式中 ??P——地價；
?? ??a——年純收益；
?? ??r——土地還原利率；
?? ??n——土地使用年期；
?? ??i——第i年。
?? ??由于待估土地為農用地，有水田和旱田，種植作物不同，其所帶來的預期收益也不同，地價水平也不同。故在本次評估中分別計算水田和旱田的價格。
?? ??根據待估宗地開發可行性研究報告，開發后將形成水田4.7488萬畝。
?? ??水田地價的計算過程見下表。
水田地價計算過程表 ??
??
水田地價計算具體*作步驟如下所述。
??
1．預期年總收益的估算
??
根據待估土地的地理區位和土壤條件等因素， ??待估土地適宜種植水稻。 ??但旱田改水田及 ??低產水田增產，熟化期需3年，第4年收益正常，達到穩產。
??
預期年總收益＝畝產量×收購價格
??
待估土地第1、2、3、4至30年畝產量根據當地周圍地區水田產量情況確定；收購價格 ??按現時*收購價格及市場行情確定。
??
2．年運營成本的估算
水稻的年運營成本包括*、化肥、農*、機耕、人工、水電費、育苗費及其他費用。 ??
??
各項成本的估算均按該地塊相鄰某一水田的各項費用測算。 ??
??
3．農業稅 ??
農業稅按當地的農業稅標準為畝產值的8.8%。 ??
??
4．銷售稅金及附加 ??
農業生產的銷售稅金及附加為畝產值的13%。 ??
??
5．利息攤銷 ??
開發周期為3年，固定資產總投資1582萬元，第一年投入200萬元，第二年投入600 ??萬元，第三年投入782萬元，第四年全部完工交付使用，則利息攤銷期限為27年。 ??
??
{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5- ??1)}/(27×4.7488)＝ ??0.75(元/畝) ??
??
6．固定資產折舊 ??
??
固定資產總投資1582萬元，第一年投入200萬元，第二年投入600萬元，第三年投入 ??782萬元，第四年全部完工交付使用。固定資產計提折舊從交付使用的下月開始計算折舊， ??所以折舊年限為27年，采取平均年限法計算折舊。 ??
1582/(27×4.7488)＝12.34(元/畝) ??
??
7．利潤 ??
根據調查當地農業利潤水平，利潤率確定為年經營成本的6%。 ??
??
8．年純收益的計算 ??
年純收益＝預期年總收益-運營成本-農業稅-銷售稅金及附加-利息攤銷-固定資產折舊-農業利潤 ??
??
9．地價的計算 ??
(1)前3年純收益還原，分別折現到估價時點，土地還原利率為6%，詳見下表。
?? ?? ??(4)土地估價師資格*復印件。
?? ?? ??(5)估價對象現狀利用照片。
地價評估報告范例哪位有？
土地估價技術報告第一部分 ??總述一、估價項目名稱佛山市三水區西南街道永業路10號地號為1007392工業用地土地使用權市場價值評估二、委托估價方佛山佛塑科技集團股份有限公司三、受托估價方估價單位：深圳市國策房地產土地估價有限公司單位地址：深圳市福田區新聞路59號深茂商業中心16層A、B房注冊號：A201144002 ??執業范圍: ??全國范圍內從事土地評估業務注冊*獲取時間：2011年7月1日法人代表：駱曉紅四、估價目的佛山佛塑科技集團股份有限公司因了解市場價值需要，特委托深圳市國策房地產土地估價有限公司對位于佛山市三水區西南街道永業路10號地號為1007392工業用地土地使用權價值進行評估，估價目的為委托方了解土地市場價值提供咨詢意見。五、估價依據(一)、有關法律法規、政策文件 ??1、《中華*共和國物權法》(中華*共和國主席令第62號，2007年10月1日起施行)2、《中華*共和國土地管理法》(中華*共和國主席令第28號，2004年8月28日修訂)3、《中華*共和國城市房地產管理法》(中華*共和國主席令第72號，2007年8月30日修訂)中華*共和國城鄉規劃法》(中華*共和國主席令第74號，2008年1月1日起施行)5、《中華*共和國擔保法》(中華*共和國主席令第50號，1995年10月1日起施行)6、《中華*共和國土地管理法實施條例》(中華*共和國國務院令第256號，1999年10月1日起施行)7、《中華*共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(中華*共和國國務院令第055號，1990年5月19日起施行)8、、國土資發[2008]24號“關于發布和實施《工業項目建設用地控制指標》的通知”9、《中華*共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)10、《中華*共和國營業稅暫行條例》(中華*共和國國務院令第540號)11、《中華*共和國城市維護建設稅暫行條例》(國發[1985]19號)12、國務院關于修改《征收教育費附加的暫行規定》的決定(國務院令[2005]448號)13、《中華*共和國印花稅暫行條例》(國務院令[1988]第11號)(二)、有關技術規程1、《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)2、《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2001)3、《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2007)(三)、委托方提供的*三府國用(2011)第0102431號《國有土地使用證》復印件《無形資產卡片》、賬面凈值證明《函》(四)、估價人員調查的*1. ??現場勘查記錄、攝影照片2. ??估價人員現場查勘的市場調查*3. ??公司掌握的有關房地產市場情況*4.地價定義1、土地用途設定：根據三府國用(2011)第0102431號《國有土地使用證》，估價對象證載用途為工業用地(工業)，本次評估依據土地估價的合法性原則，設定估價對象的用途為工業用地。2、土地使用權類型設定：根據三府國用(2011)第0102431號《國有土地使用證》得知，估價對象的土地使用權類型為出讓，估價時設定土地使用權類型為出讓。3、土地使用年限設定：根據三府國用(2011)第0102431號《國有土地使用證》，估價對象土地終止日期為2056年12月30日，截至估價基準日，剩余土地使用年限為44.75年，因此設定估價對象剩余土地使用年限為44.75年。4、開發程度設定：根據估價人員現場查勘，該地塊實際開發程度達到宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊)、宗地紅線內場地基本平整;估價時設定土地開發程度為宗地紅線外“五通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊)、宗地紅線內場地平整。5、土地利用條件設定：根據委托方提供的*及估價人員現場查勘，待估宗地面積為13295.3平方米，目前無地上建筑物，為待開發工業用地，委托方未能提供宗地相關規劃*，因此本次估價的容積率根據國土資發[2008]24號“關于發布和實施《工業項目建設用地控制指標》的通知”及結合估價對象周邊工業用途土地的平均容積率設定為1，如與實際情況不一致，評估值應作相應調整。綜上所述，待估宗地地價定義為：估價對象作為出讓土地，在設定利用條件下，設定的開發程度和用途，于估價基準日2012年3月31日，剩余土地使用年限為44.75年，正常市場條件下的國有土地使用權市場公允價值。九、估價結果經估價人員現場查勘和對當地土地及房地產市場分析，按照土地估價的基本原理和估價程序，運用市場比較法和剩余法，測算委估宗地在估價設定用途、使用年限及利用、開發程度條件下，于估價基準日的土地使用權市場價值為RMB6,195,600元，大寫*幣陸佰壹拾玖萬伍仟陸佰元整(包含轉讓時應繳納的各項稅費)。
如何評估房價
評估業與尋常百姓的生活密切相關，最常見的要數置換物業評估了。隨著房產二、三級市場日益繁榮，舊房估價作為房屋置換前期的重要環節，受到廣泛關注。 毛估說不過去 市場比較可擺平 一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經驗“毛估”出來的，必須有一整套計算*作辦法。主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業：與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業類型相同、房型相同、物業建筑年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象，加入幾方面的修正系數最終得出的算術平均值，就是委托估價房屋的評估價。
軍產房怎么評估
您好，一般不能上市交易的房屋評估公司沒有評估價格的依據，但可以私自委托嘗試一下。
廊坊房屋裝修評估
要看看你裝修的房子多少平米，用什么樣子的材料！確切的說裝修分為輕包工和大包，輕包工是包俯償*鍛鄢蹬碉拳冬嘩人工和輔料（沙子.水泥.石膏板.大興板.龍骨.膩子粉.涂料.開關面板等），也就是改水改電，做防水，鋪磚，刷墻，做造型！大包就是包含所有專修的人工，材料，家具，燈具，灶具。以100平米為例，輕包工約為2-2.5萬，其他的看個人情況，例如60*60的磚從十幾塊到幾百塊不等價。一般本著節約來說12萬左右就可以裝出很不錯的效果！裝修是一門很深的學問，要花該花的錢，省能省的錢！
房屋裝修如何評估
如果是二手房的話，裝修評估非常低，一般都不評估裝修
極致樣板間是哪種樣板間呢
極致，這只是一種籠統的檔次
房屋拆遷評估的評估費計算依據文件哪里有？
因拆遷造成停業損失：補償拆遷款的5%因征收非住宅房屋造成停產停業損失的，按被征收房屋價值的5%進行補償，如果被征收人認為損失超過5%的，可由選定的房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，并按照評估結果予以補償。而以前關于停產停業的損失補償，是按被拆遷人上年度的平均工資水平，對被拆遷范圍內直接從事生產經營的在冊人員，補償6個月費用。承租人補償標準提高10%征收直管公房、自管公房的補助款，支付給承租人，承租人選擇貨幣補償的，給予承租人90%補償，給予被征收人10%補償。原拆遷政策是補償承租人80%，補償產權人10%。被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置：（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：（1）對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：（2）具備易地建房條件的區域，可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。（4）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。房屋拆遷補償及安置費計算標準：房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）；房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格；（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
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暫無
契稅評估額怎么計算？
地方*規定不一,繳納房產契稅也不一樣，具體請查詢地方國土局 ??繳納標準：（地方規定如下，只適合廣東地區房產計算） ?? 90平方以下（不包含90平方）契稅1%。 ?? 90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契稅1.5%。 ?? 144平方以上（包含144平方）契稅3%。 ?? 房產性質為別墅或商業用途繳納3%。 ?? 小區容積率小于2.0（非普通住宅）或超過西安地區均價需繳納3%。 ?? 房產單價超過地方*規定的界限（非普通住宅）所繳納的契稅也需要3%，單價界限請詢問地方國土局。 ?? 最新政策優惠：普通住宅可以享受原繳納契稅點的一半優惠。 ?? 地方*規定不一繳納房產契稅也不一樣，具體請查詢地方國土局 ??繳納標準：（西安地方規定如下，只適合西安地區房產計算） ?? 90平方以下（不包含90平方）契稅1%。 ?? 90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契稅1.5%。 ?? 144平方以上（包含144平方）契稅3%。 ?? 房產性質為別墅或商業用途繳納3%。 ?? 小區容積率小于2.0（非普通住宅）或超過西安地區均價需繳納3%。 ?? 房產單價超過地方*規定的界限（非普通住宅）所繳納的契稅也需要3%，單價界限請詢問地方國土局。 ?? 最新政策優惠：普通住宅可以享受原繳納契稅點的一半優惠。
毛坯房怎么評估
裝修預算，，是根據你的需求來報的，，比如你這個地方是貼地磚還是裝地板，，需要做的事情不會相同，，你懂得，，
地板進水損失怎么評估
先找到進水的地方如果是自來水管漏水就先把管修好如果是不小心弄的就把壞的地板換了就可以了
房產稅稅基評估要素分析，房產稅評估應該注意哪些事項？
房產稅稅基評估要素分析 (1)稅基確定 即根據納稅人房產價值的多寡、面積的大小、使用目的來確定征稅對象和范圍。一般來看，納稅人的房產價值越高、面積越大，用于營業使用，應多納稅，而房產價值越低、面積越小，用于自住，則應少納稅。但是，評估時仍需具體問題具體分析，區別對待。如以房屋面積來定征稅稅率時，還應考慮人均居住面積，如上海最新的房產稅試點暫行辦法規定，本市居民人均60平方米以下的部分不收稅;對經濟困難人*應予以免稅或稅收返還等。 (2)評估主體 明確評估主體有利于評估責任劃分，從而提高評估效率，降低評估成本。國外的稅基評估主體有*和中介機構兩種模式。 *模式即有*主持成立房產評估機構，對房產稅稅基和納稅額進行評定和估算，而中介機構模式則是指由在*監督管理之下的資產評估機構對房產稅稅基和納稅額進行評定和估算。其中，采用*模式的有英、澳、德、日及*地區等，而采用中介機構模式的則有美、加等。 當前，我國資產評估行業是由財政部企業司監督下的資產評估師協會自治管理，那么，按照慣例，房產稅稅基評估在財政部和資產評估師協會的監督下，由下屬的各資產評估中介機構來具體實施也便恰如其分。當前有的觀點認為稅務部門應該成為房產稅稅基評估的主體，如果這樣的話，納稅人會覺得稅務部門既是運動員又是裁判員，會造成納稅人的不滿和質疑。另外，由納稅部門對稅基進行評估，會落入外行管理內行的窠臼，相當于在評估中介之外又搭起了一套新班子，會增加稅務部門的編制負擔并降低評估效率。 因此，就我國來說，由在財政部和資產評估師協會監管下的資產評估中介機構來具體*作房產稅稅基評估事宜，評估結果將更公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。 (3)價值類型 價值類型包括市場價值、在用價值、投資價值、持續經營價值和清算價值等。 稅基評估中市場價值類型即是在某一特定評估時點，*雙方在公平、自愿的基礎上，參考最近交易的類似稅基評估的價值來衡量自身所擁有的應稅不動產價值的方法。從國外的經驗來看，市場價值類型是在稅基評估中最普適的方法，有包括美、加、英、德、日等國在內的一百多個*和地區都在以征稅為目的的估價中采用了市場價值。 房產是持有人的一項財產，財產的評估只有按照市場價值來評估才會顯得公允可接受。因此對房產稅稅基的評估，只有采用市場價值類型，才能客觀反映房產的現有價值和納稅人的承受能力，使房產多的人多納稅，房產少的人少納稅，從而維護稅負收繳的公平合理，實現調節收入分配、減緩貧富差距的目標。 (4)評估方法 1.市場法 市場法即是按照市場可比參照物的評估價值來對被評估資產的價值進行修正和評估的方法。在房產交易市場，房產的交易價值為*雙方在公平、自愿基礎上通過協商獲得的交易現時價值，能夠較為充分地反映房屋的真實價值，實現房產的最優使用和配置。因此，按以市場法獲得的房產交易價值對房產稅稅基進行評估比依據以按照房產面積和房產多寡來征稅要顯得更為合理。 但是需要注意的是，如果房產市場大環境出現不景氣、房價價值*跌的情況，此時房產的交易價值甚至會小于重置成本，此時按市場交易價值對房產稅稅基進行評估，就會造成少評的問題，從而不利于財政稅收的穩定。因此，當市場出現動蕩時，評估方法也要做出相應調整，應綜合運用多種方法來對房產稅稅基進行評估，并綜合分析各方法所獲得的結果，經過一定的加權平均計算來獲得房產稅稅基的價值。 2.收益法 收益法只是適用于房屋用于出租目的的情況。如果納稅人由于把自有房屋用于出租目的，定期獲得租金回報，則可以以持續流入的租金額來對未來收益進行折現從而確定房產稅稅基價值。 但是在我國，房屋出租收入已經劃入需要繳納營業稅的范圍，如果再繳納房產稅，則會產生重復繳稅的情況。不過，在實際征稅中，雖然房屋出租收入被納入了營業稅征收范圍，但實際上很多出租房屋的房產所有者并沒有繳納營業稅。在此可以把租金收入從營業稅繳稅范圍中劃離，只征收房產稅。 3.成本法 房產稅稅基評估中主要適用的方法為重置成本法。按現有原材料、人工等各項成本重新建造具有和被評估房產相同條件的房產所需要花費的成本，再減去折舊的價值，就是房產的評估值。重置成本法充分考慮到了物價的變化，改革開放以后，尤其是近些年來，房產的建筑成本增長較快，如按原有建筑成本對房產進行評估，則會產生稅基過低的問題，不利于財政收入的增加。 4.聚類分析法 聚類分析法即利用統計學和計量經濟學方法對房產整體樣本進行聚類分析，從而把樣本分成若干種類。不同種類具有不同的特性，自然估價也存在區別。進而通過調整聚類的參數來獲得合理的聚類結果，并以類別交易實例的加權平均價格作為該類別房產的評估價格。
房產稅稅基評估要素分析，房產稅稅基評估方法是什么?
(1)稅基確定 即根據納稅人房產價值的多寡、面積的大小、使用目的來確定征稅對象和范圍。一般來看，納稅人的房產價值越高、面積越大，用于營業使用，應多納稅，而房產價值越低、面積越小，用于自住，則應少納稅。但是，評估時仍需具體問題具體分析，區別對待。如以房屋面積來定征稅稅率時，還應考慮人均居住面積，如上海最新的房產稅試點暫行辦法規定，本市居民人均60平方米以下的部分不收稅;對經濟困難人*應予以免稅或稅收返還等。 (2)評估主體 明確評估主體有利于評估責任劃分，從而提高評估效率，降低評估成本。國外的稅基評估主體有*和中介機構兩種模式。 *模式即有*主持成立房產評估機構，對房產稅稅基和納稅額進行評定和估算，而中介機構模式則是指由在*監督管理之下的資產評估機構對房產稅稅基和納稅額進行評定和估算。其中，采用*模式的有英、澳、德、日及*地區等，而采用中介機構模式的則有美、加等。 當前，我國資產評估行業是由財政部企業司監督下的資產評估師協會自治管理，那么，按照慣例，房產稅稅基評估在財政部和資產評估師協會的監督下，由下屬的各資產評估中介機構來具體實施也便恰如其分。當前有的觀點認為稅務部門應該成為房產稅稅基評估的主體，如果這樣的話，納稅人會覺得稅務部門既是運動員又是裁判員，會造成納稅人的不滿和質疑。另外，由納稅部門對稅基進行評估，會落入外行管理內行的窠臼，相當于在評估中介之外又搭起了一套新班子，會增加稅務部門的編制負擔并降低評估效率。 因此，就我國來說，由在財政部和資產評估師協會監管下的資產評估中介機構來具體*作房產稅稅基評估事宜，評估結果將更公允，通過有序競爭來降低評估費用的同時也會帶來評估效率的提高。 (3)價值類型 價值類型包括市場價值、在用價值、投資價值、持續經營價值和清算價值等。 稅基評估中市場價值類型即是在某一特定評估時點，*雙方在公平、自愿的基礎上，參考最近交易的類似稅基評估的價值來衡量自身所擁有的應稅不動產價值的方法。從國外的經驗來看，市場價值類型是在稅基評估中最普適的方法，有包括美、加、英、德、日等國在內的一百多個*和地區都在以征稅為目的的估價中采用了市場價值。 房產是持有人的一項財產，財產的評估只有按照市場價值來評估才會顯得公允可接受。因此對房產稅稅基的評估，只有采用市場價值類型，才能客觀反映房產的現有價值和納稅人的承受能力，使房產多的人多納稅，房產少的人少納稅，從而維護稅負收繳的公平合理，實現調節收入分配、減緩貧富差距的目標。 (4)評估方法 1.市場法 市場法即是按照市場可比參照物的評估價值來對被評估資產的價值進行修正和評估的方法。在房產交易市場，房產的交易價值為*雙方在公平、自愿基礎上通過協商獲得的交易現時價值，能夠較為充分地反映房屋的真實價值，實現房產的最優使用和配置。因此，按以市場法獲得的房產交易價值對房產稅稅基進行評估比依據以按照房產面積和房產多寡來征稅要顯得更為合理。 但是需要注意的是，如果房產市場大環境出現不景氣、房價價值*跌的情況，此時房產的交易價值甚至會小于重置成本，此時按市場交易價值對房產稅稅基進行評估，就會造成少評的問題，從而不利于財政稅收的穩定。因此，當市場出現動蕩時，評估方法也要做出相應調整，應綜合運用多種方法來對房產稅稅基進行評估，并綜合分析各方法所獲得的結果，經過一定的加權平均計算來獲得房產稅稅基的價值。 2.收益法 收益法只是適用于房屋用于出租目的的情況。如果納稅人由于把自有房屋用于出租目的，定期獲得租金回報，則可以以持續流入的租金額來對未來收益進行折現從而確定房產稅稅基價值。 但是在我國，房屋出租收入已經劃入需要繳納營業稅的范圍，如果再繳納房產稅，則會產生重復繳稅的情況。不過，在實際征稅中，雖然房屋出租收入被納入了營業稅征收范圍，但實際上很多出租房屋的房產所有者并沒有繳納營業稅。在此可以把租金收入從營業稅繳稅范圍中劃離，只征收房產稅。 3.成本法 房產稅稅基評估中主要適用的方法為重置成本法。按現有原材料、人工等各項成本重新建造具有和被評估房產相同條件的房產所需要花費的成本，再減去折舊的價值，就是房產的評估值。重置成本法充分考慮到了物價的變化，改革開放以后，尤其是近些年來，房產的建筑成本增長較快，如按原有建筑成本對房產進行評估，則會產生稅基過低的問題，不利于財政收入的增加。 4.聚類分析法 聚類分析法即利用統計學和計量經濟學方法對房產整體樣本進行聚類分析，從而把樣本分成若干種類。不同種類具有不同的特性，自然估價也存在區別。進而通過調整聚類的參數來獲得合理的聚類結果，并以類別交易實例的加權平均價格作為該類別房產的評估價格。
物業稅稅基如何評估？
目前空轉的物業稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區分。中央財經**管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產評估價的 ??70%為基準，征收稅基的1.2%為物業稅；如果房產是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12%的物業稅，但空轉中并沒有設定起征點。 ??*發改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業稅征收開始實轉，其稅率可能的設定范圍是在房產評估價的0.3%至0.8%之間。 ??但據記者了解，對于具體的稅率等相關*，各試點省市還都很模糊。 ??深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業稅在深圳所謂的‘空轉’還只處于調研階段，其實就是在摸底，研究如何執行，還沒有具體的數字結果。”
集體建設用地評估誰了解？
集體建設用地流轉價格是市場價格，是供求雙方在權衡各自利益的基礎上達成的交易價格，應當遵循市場規則和估價原理評估土地價格。具體可采用法定補償擴充法和準建設用地剩余法。 一、法定補償擴充法 近年來，我國通過試點在征地制度改革實踐中積累了大量經驗，依據其中的理論研究成果會發現，集體土地流轉價格實際就是*征收集體土地時的補償價格。《土地管理法》補償標準，是按土地農業生產的原用途來以倍數測算征地補償費，問題是沒有考慮土地的潛在收益和價值，沒有考慮市場的因素，將土地僅僅作為農民的一種生產*來看待，而沒有考慮土地之于農民的多重功能，更沒有考慮農民土地的財產權因素。一方面，受農作物品種不同、物價波動等因素的影響，難以科學衡量征用的同一地塊內，因種植物不同、畝產值差異而造成的征地補償費的差異;另一方面，當征用的是集體建設用地時，其補償標準更是無法科學測算。因此，如果征地補償僅僅限于對原有征地補償標準倍數的提高，那只是“治標不治本”的做法，充其量只是在一定程度上滿足了現有一部分被征地農民的失衡心理，而難以勝任管長遠、管根本的重任。 1、法定補償擴充法公式 根據《土地管理法》的規定，目前農用土地的征用補償價格只能是“法定補償價格”，而不可能是市場價格。為此，只能沿著過去的思路，立足原農業土地用途，將法定補償含義延伸到集體建設用地，將農用地或與之處于同一供需圈的集體建設用地價格全部補償給農民，得到一條近似成本法的法定補償擴充法，測算土地征收價格。征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費。集體建設用地價格參照集體農用地價格計算。公式為： 土地征收價格=農用地基準地價+最低生活保障躉交保險費 ≈農用地質量價格+農地保障價格 =土地補償費+安置補助費+青苗和附著物補償費 2、土地補償費 土地補償費主要對土地被征后原農業用地土地收益的彌補，與農用土地質量價格即進行無限年期修正后的農用地基準地價基本一致。農用地基準地價的內涵是：在評估基準日，設施配套程度達到級別內平均水平，且在正常市場條件下的 ??30 ??年使用期的農用土地價格。所謂正常市場條件，是指農用土地在現時農業技術水平(灌溉技術、農業科技、管理技術)和利用狀況下，永續作為農用土地時，從農業社會角度評定的農用土地地價。可見，農用地基準地價表示農用地質量價格，相當于土地補償費。 3、安置補助費 安置補助費是對失地農民進行合理安置的費用，保障農民生活水平不降低，至少達到最低生活保障水平。安置補助費等于按照需安置的人口最低生活保障標準,相當于農地保障價格。 農用土地的存在對農民具有社會保障作用，農民有了土地就有了賴以生存的物質基礎，因此社會保障作用價值量的大小與農民的人均耕地面積和耕地生產力水平有直接關系。人均耕地面積越大，單位面積的耕地對農民的社會保障作用越小，其社會保障價值量也越小。在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產力水平越高，農民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農民的社會保障作用越大。現行的補償制度其根本的問題就是把被征地僅作為農業生產用途的土地來計算集體土地征用的補償，而沒有考慮征地導致了集體土地所有權的滅失以及征用后失地農民生活保障。所以，對于集體土地的補償應該包括兩部分：一是集體土地所有權滅失補償，二是征用后的農民最低生活保障補償。實際上，農地不僅是農民生產、生活*，更是集體土地所有者的合法財產。失去土地，即失去集體所有權，農民也失去了生活來源和保障。所以征地補償應從失去集體土地所有權保障生活的農民著眼，而不應該僅僅針對土地本身。 4、青苗和附著物補償費 青苗和附著物補償費指因征地等原因導致被占用土地上各種地上、地下建筑物、構筑物的拆遷和農作物的砍伐等，*應給予所有者的補償。主要包括：青苗、電力線路、果樹、防滲管道、地上建筑物(構筑物)、機井、一般林木和墳墓等。補償標準應根據有關法律法規和各地實際情況科學制定，并及時修正。 二、準建設用地基準地價剩余法 “準建設用地”，即按照土地利用總體規劃和城市規劃劃定的建設用地而現狀為集體所有土地的區域，稱為“準建設用地”。測算征收價格，以規劃用途的準市場價格為準測算。 1、準建設用地基準地價剩余法公式 集體土地征收價格=準建設用地綜合基準地價-*綜合投資回收-轉換成本稅費-征地調節基金。綜合基準地價，以基準地價為基準，按照商業、工業、住宅、輔助用地比例和商業、工業、住宅分類定級的級別疊加區片測算的綜合地價。 馬克思主義認為，地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。按照地租產生的原因和條件，將地租分為三類：級差地租、絕對地租、壟斷地租。我國土地分為集體所有和*所有。農村集體所有的土地轉為非農業建設用地后，土地收益大大高于經營農業的收益，如果這項“增值收益”無條件地全部歸農村集體經濟組織或*所有是不合乎經濟原理的，而必須在集體和*之間進行合理分配。這一合理分配機制是以集體土地權利的實現和土地投資的回收這兩項要求為基礎的。 2、土地權利的實現 關于集體所有土地權利，它是權利束，包括對農用地的占有、使用、收益、處分。這些權利在集體土地征用過程中必須全部得到補償。 農用地地租全部歸屬農民集體。作為土地的所有者，農村集體經濟組織擁有取得征用前農用地全部絕對地租、級差地租I、II ??的權利，該部分是對集體所有土地權利束中農用地的占有、使用、收益、處分權利的補償。 因征用后土地用途改變、土地位置差異而形成的“準建設用地新增級差地租I”，其收取的權利，要在集體與*之間合理分割，而并非自然而然地全部歸農村集體經濟所擁有。其道理在于，集體經濟單位的土地位置優劣首先具有原始性，是客觀上自然而然存在的;其次則具有外來性，取決于*的城鎮、交通干線建設(即改變農地的相對經濟位置)等外部輻射性投資，總之都不是農村集體經濟單位自身付出代價所取得的結果。因此，一方面要承認其現實性，即承認農村集體經濟單位擁有取得“準建設用地”部分級差地租I ??的權利。另一方面則要承認其原始性和外來性，即承認*也擁有取得部分級差地租I ??的權利。集體土地所有者分享部分可稱為“準建設用地”級差地租Ia。*分享部分可稱為“準建設用地”級差地租Ib，暫時由*保管，用于征地調節基金，實現地租再分配。 3、土地投資的回收 土地投資回收指的是，農地所有者對農地投資所形成的土地資本要得到回收，其中與土地結合在一起不可分割的部分已經包含在農用地地租中，理論上已經回收。社會性的基本建設投資輻射到“準建設用地”上而形成的外部輻射性土地資本也要得到回收，歸*所有，這部分投資已經包含在“準建設用地”地租中，理論上已經回收，用于征地調節基金。將農地變為建設用地條件實現幾通一平，形成土地固定資產的直接的、典型的大市政配套費用，由*以綜合投資收回。 因綜合基準地價構成中，包含準建設用地向建設用地轉換中的轉換成本稅費，在推算征購價格中應予扣除。
哪位知道房屋評估怎么收費
房屋評估收費標準：100萬以下是千分之六， ??資產評估收費標準分為五檔，各檔差額計費率如下表： ??檔 ??次 ??計費額度（萬元） ??差額計費率（千分率） ??1 ??100以下（含100） ??6 ??2 ??100以上~1000（含1000） ??2.53 ??1000以上~5000（含5000） ??0.8
拆遷評估有什么標準嗎？
樓主不妨上當家作主網上找找專業解答。作為全國首家自助拆遷投資網站。在自助拆遷投資模式下，舊房改造除了正常的建還以外，業主還可以通過原有住房價值進行復合投資。當家作主網的理念和運營模式受到專家和*相關部門的大力肯定和支持。結合幾十年的房地產運營經驗以及拆遷領域的影響力，當家作主網通過讓業主親自參與其中的各個環節，并借助互聯網平臺的開放性，保證了拆遷中的公信力。當然，作為嫁接業主與開發商、拆遷方和投資機構的第三方平臺和媒體，當家作主網也將最大程度的發揮“橋梁”作用和媒體的社會監督作用。
安置房評估怎么做？
、因為城市建設被拆遷的住戶，選擇安置房的，新房面積不低于舊房面積，而且今后等待住新房的時間有望縮短，因為拆遷安置房圖紙成為拆遷土地出讓的前置條件。昨日，鄭州市**《關于加強市政公用基礎設施拆遷安置用房建設與管理的通知》，安置被拆遷居民有了標尺。 ??安置房價格—— ??拆遷居民按經適房價格買 ??據介紹，拆遷安置用房，是指*在實施市政公用基礎設施改造過程中，拆遷國有土地上居民私有住宅和租住公有住宅，定向安置被拆遷人的房屋。 ??拆遷安置用房建設享受經濟適用房的優惠政策，拆遷安置用房的價格由市物價部門會同市房管部門確定，拆遷居民購買時，按經濟適用房政策執行。 ??“但是，由于經濟適用房面積有局限，而被拆遷戶房子的面積千差萬別，因此安置房在建設面積上可以根據被拆遷住戶房子的面積，相對靈活建設，可大可小，不局限于經濟適用房的面積。”鄭州市拆遷安置用房辦公室有關工作人員介紹。 ??安置房面積—— ??新房面積不低于拆遷房 ??對于被拆遷者，最關心的莫過于新房面積和賠償政策了，新規規定，被拆遷人選擇產權調換時，可以購買不低于被拆遷房屋面積的拆遷安置房。 ??對此，鄭州市拆遷安置用房辦公室工作人員解釋，這句話并不意味著簡單意義上的拆１平方米給１平方米，而是具體依據原有住房的面積和市場價來評估，*給予拆遷居民經濟補償，居民再以經適房價格購買新的安置房。一般來說，被拆的房屋都處于比較好的地段，同樣面積的評估價格一般高于新安置房價格，所以基本拆一給一，是不需要再付錢的，*眾還可以拿著多出的錢購買多一二十平方米的住房。 ??但是總的原則是不低于原有面積，具體多少還要根據具體工程定；而那些原住房面積狹小，住新房有的還需要補差價，有的符合低保等條件，享受一定優惠。 ??工作人員還解釋，不低于原有住房面積，也并不意味著可以無限制購買大于拆遷房子的新安置房，購買安置房是有限制的，不允許購買比原來面積多出太多的住房，具體限制政策也是依據不同工程界定。 ??安置房交房時間—— ??拆遷居民能更快住新房 ??目前，很多開發商都是拿到拆遷土地后，才考慮*眾拆遷安置房的建設，讓*眾在外面租房等待時間過長，新規則保證*眾早日住上安置房。按照規定，拆遷安置房建設用地以行政劃撥的方式供應，在土地利用年度計劃中優先安排，并按計劃實現土地供應。 ??開發商想拿到被拆遷房屋土地時，同時要把拆遷*眾的安置用房套數、空間布局、套型結構等意見，在國有土地劃撥決定書或國有土地使用權出讓合同中明確。 ??這就意味著每年年初*審批拆遷計劃的同時，*眾安置房的計劃也同時獲批，使拆遷和*眾安置房建設同步進行。 ??安置房管理—— ??２年內未賣完*回購再售 ??按照規定，被拆遷人應當與拆遷安置用房建設單位簽訂拆遷安置用房購買合同，被拆遷人購買拆遷安置用房時，應當填寫“拆遷安置用房供應單”；未使用的拆遷安置用房不得擅自銷售和挪用，若在２年內未全部使用完畢，由市*回購、統一調配，用于其他拆遷安置或經批準向社會公開銷售。 ??在拆遷安置用房建設使用工作中，監察、審計部門全過程監督。目前市*宣布成立鄭州市拆遷安置用房建設與管理工作領導小組，負責拆遷安置用房建設與管理中重大問題的研究與協調，各區也將成立相應的安置用房管理機構，負責轄區拆遷安置房建設項目的選址、征地、建設及管理工作。
誰曉得評估房產怎么收費
1、一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。 2、房地產抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。 3、特定評估： 這種評估是房地產交易管理部門，對*雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
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