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2009年
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什么是商品房




                    

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什么是商品房?

就是由開發(fā)商建來賣的房子,能辦房產(chǎn)權(quán),自建房不是。

什么是配套商品房?

配套商品房:是因重大市政工程動遷而為居民建造的配套商品房。按照規(guī)定,被安置人獲得這種配套商品房的,房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有,但在產(chǎn)權(quán)證上會加蓋配套商品房印章,在取得所有權(quán)的3年之內(nèi)不能上市交易。
  商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè),經(jīng)批準(zhǔn)用于市場*而建造的房屋。而商品房中可能包括有住宅、商業(yè)用房等。商品房取得房產(chǎn)證后對于所有權(quán)交易沒有時間限制。

什么是商品房包銷?

(1)商品房包銷是一種特殊的由包銷商和開發(fā)商合作進(jìn)行的承包銷售商品房的行為。由于不動產(chǎn)的銷售有其主體條件限制,只有開發(fā)商才有權(quán)預(yù)售或*所建的商品房。所以,包銷商必須以開發(fā)商的名義或者同時以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為

  (2)在包銷期限內(nèi),包銷商根據(jù)包銷合同對商品房享有銷售權(quán)、賣價權(quán)和獲取包銷基價與銷售價之間差價的權(quán)利。在包銷期限內(nèi),開發(fā)商將自己—定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或*權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營,取定的包銷價,把銷售價與包銷價的差價利益的風(fēng)險同時轉(zhuǎn)移給包銷商,而開發(fā)商則喪失了自行銷售房屋的權(quán)利。

  (3)包銷商的包銷行為具有—定的風(fēng)險性。在包銷期限屆滿,銷商如未將包銷的商品房全部售出,則應(yīng)該按合同的約定承購剩余該商品房,付清全部包銷款。對于這部分剩余的包銷商品房,包銷商和開發(fā)商之間則由原來的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為實際上的房屋*關(guān)系。

  (4)開發(fā)商與包銷商之間的包銷合同是有時間限制的,稱為包銷期,包銷商必須在包銷期內(nèi)將房屋銷售完,否則就要承擔(dān)—定的包銷風(fēng)險。

什么是商品房預(yù)售?

預(yù)售,一般就是房子沒蓋好先賣,就是所謂的期房。

什么是存量商品房

就是二手房,只不過換個好聽的名字,叫存量房而已

什么是商品房預(yù)售

他是指房子還沒建好 ??但是符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) ??商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件: ??

  1已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)*; ??
 ?? ?? ?? ??2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; ??
 ?? ?? ?? ??3按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

什么是商品房預(yù)告登記

在商品房成為現(xiàn)房之前,屬于期房階段,此時的房子不能出房產(chǎn)證,只有預(yù)告*明。如果要辦貸款,就需要用此房屋作抵押登記手續(xù),房管局會給抵押權(quán)人(一般是銀行)一張抵押物的憑證,就是抵押權(quán)預(yù)告*明,用以證明此房屋是抵押給抵押權(quán)人的。

什么是自主型商品房

北京市住建委2013年10月22日發(fā)布,2013年北京將推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右,面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。
2013年11月12日,首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案在北京市規(guī)劃展覽館正式對外開放。 ??[1] ?? ??金隅嘉業(yè)近期朝陽北路高井星牌建材廠地塊、東壩單店地塊兩個自住型商品房項目已于2014年2月15日上午10點開始進(jìn)行網(wǎng)上申購報名。[2] ??
2014年2月,豐臺西局一限價房項目每平方米定價2.1萬元,“*近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2萬元的價格。北京市住房建設(shè)管理部門表示,自住型商品房價格不會長期“封頂”,還將遵循最初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機(jī)制,銷售價格將隨行就市希望回答可以幫到你

什么是商品房購銷合同?

它主要內(nèi)容是規(guī)定了商品房購銷活動過程中各環(huán)節(jié)必須明確的當(dāng)事人雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,具體有:
(1)規(guī)定甲方用地依據(jù)及商品房座落位置,乙方所購商品房的面積、價格與費用,實際面積及暫測面積差異的處理;
(2)規(guī)定甲方逾期交房的違約責(zé)任,乙方逾期付款的違約責(zé)任;
(3)規(guī)定質(zhì)量爭議的處理,物業(yè)管理的約定、保修責(zé)任等;
(4)合同雙方當(dāng)事人的基本情況和房屋平面圖及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。

什么是商品房包銷合同?

  商品房包銷是包銷商與開發(fā)商之間構(gòu)成的一種特殊的承包銷售商品房的行為,是包銷商以開發(fā)商的名義或同時以自己作為包銷商的名義,在約定的包銷期限內(nèi)對外承包銷售開發(fā)商的一定數(shù)量的商品房,并按約定支付包銷價款,獲取銷售差價利益;包銷期限屆滿,由包銷商承購未售完的商品房的行為。根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定的原則,司法解釋將包銷合同定性為無名合同,同時也對當(dāng)事人違反包銷合同的責(zé)任予以明確。

  商品房包銷是一種特殊的附條件的商品房*行為。所附的條件就是包銷行為,如在包銷期限內(nèi)全部售出包銷房的,則包銷商與開發(fā)商之間不發(fā)生包銷房的直接*行為;如在包銷期限屆滿后全部或部分未售出包銷房的,則包銷商與開發(fā)商之間就所剩的包銷房發(fā)生直接的*行為。

  如果包銷合同約定明確,應(yīng)當(dāng)按照約定確定雙方的權(quán)利義務(wù);如果當(dāng)事人對包銷期滿后未*房屋的歸屬沒有約定的,應(yīng)當(dāng)按照包銷價格由包銷人購買。司法解釋還規(guī)定,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反包銷合同約定,自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,賠償包銷人的損失。

  如果發(fā)生購買人因為商品房*合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾紛,*法院將會通知包銷商也參加訴訟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、包銷人和買房戶對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的,按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

什么是商品房認(rèn)籌?

首先應(yīng)明確:任何形式的“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)籌”“VIP排號”等行為,都是房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得“預(yù)售許可證”之前的非法活動,是*明令禁止的。

“認(rèn)籌”的具體*作大致有以下幾個環(huán)節(jié)。首先是消費者去開發(fā)商那里填寫個人*,在交納一筆數(shù)額不菲的“誠意金”后,將領(lǐng)取到一張叫VIP卡、VIP*、VIP消費卡或認(rèn)籌卡等名稱五花八門的“*”。拿到這些“*”之后,消費者即獲得了“認(rèn)籌”資格。但往往有“認(rèn)籌”資格的消費者的數(shù)量會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過樓盤實際推出的房屋數(shù)量。

第二步就是所謂的“解籌”(一般的開發(fā)商在取得預(yù)售資格后才開始“解籌”)。在“認(rèn)籌”數(shù)超過實際可提供的房屋數(shù)量的情況下,開發(fā)商一般采取“抽簽”的形式,從已“認(rèn)籌”的消費者中“抽”出可以選房者。之后,被抽中的選房者在統(tǒng)一選房號統(tǒng)一交首期,統(tǒng)一簽署認(rèn)購書或預(yù)售合同,挑中房號后,將與開發(fā)商簽訂“認(rèn)購合同”。之后再是簽訂《預(yù)售合同》或者《房地產(chǎn)*合同》。

據(jù)說,所謂“認(rèn)籌”是深圳開發(fā)商從*同行那里學(xué)來的一個樓盤營銷手段,不過,淮橘成枳,“認(rèn)籌”來到內(nèi)地之后,卻正以另外一種形態(tài)“肆*”開來。

什么是自助型商品房

北京市住建委2013年10月22日發(fā)布,2013年北京將推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右,面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。
2013年11月12日,首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案在北京市規(guī)劃展覽館正式對外開放。 ??[1] ??金隅嘉業(yè)近期朝陽北路高井星牌建材廠地塊、東壩單店地塊兩個自住型商品房項目已于2014年2月15日上午10點開始進(jìn)行網(wǎng)上申購報名。[2] ??
2014年2月,豐臺西局一限價房項目每平方米定價2.1萬元,“*近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2萬元的價格。北京市住房建設(shè)管理部門表示,自住型商品房價格不會長期“封頂”,還將遵循最初設(shè)定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機(jī)制,銷售價格將隨行就市。[3]

什么是保障性商品房

保障性商品房是*扶持建的,為了保障老百姓有房主住,住的起的價格比市價低得多的房子。

什么是商品房預(yù)售合同

就是賣給你,但是房子還沒建成(或是還沒辦法拿到產(chǎn)權(quán)證),你定金付了,就會給你預(yù)售合同。首付暫時不用。等到房子建成,或是可以拿到產(chǎn)權(quán)證時,如果你按揭付款,產(chǎn)權(quán)證就會抵押在銀行,直到按揭結(jié)束才會把產(chǎn)權(quán)證給你。如果是一次性付款,馬上就可以有產(chǎn)權(quán)證。

什么是土地證商品房

商品房個人手里那來土地證,有房產(chǎn)證就證明房子是你的,土地永遠(yuǎn)都不是你的

什么是商品房認(rèn)購書?

商品房認(rèn)購書是商品房*雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房*合同之前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

什么是商品房預(yù)售許可證

商品房預(yù)售許可證是由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的,同意開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的惟一合法憑證。其主要內(nèi)容有:預(yù)售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預(yù)售建筑面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質(zhì)、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。

了解下什么是商品房預(yù)約合同?

商品房*合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。其中,商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房*合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房*合同,自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定:商品房銷售時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房*合同。
 ?? ?? ??商品房*合同作為不動產(chǎn)*合同的主要類型,具有如下法律特征:
1、標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出復(fù)雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)。
2、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規(guī)定,標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?!段餀?quán)法》第九條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
3、行政干預(yù)強(qiáng)烈。由于土地房屋類不動產(chǎn)價值巨大,對國計民生影響很大,*對房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對較為嚴(yán)格。如*實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

請問什么是商品房按揭貸款合同?

商品房按揭貸款合同是指銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的貸款合作協(xié)議,購房人(借款人)以所購房屋作抵押向貸款行借款,并由開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的貸款合同

請問什么是商品房預(yù)售登記備案?

在我國商品房預(yù)售過程中,開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后,預(yù)購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權(quán),但實際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù),但當(dāng)房屋價格不斷上漲的情況下,開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人,即出現(xiàn)一房多賣的情況。
為保護(hù)購房人的利益,保證商品房交易安全,維護(hù)商品房交易秩序,《最高*法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第27條規(guī)定:“預(yù)售商品房合同簽訂后,預(yù)購方尚未取得房屋所有權(quán)證之前,預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意,又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的,應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效;如后一合同的預(yù)購方已取得房屋所有權(quán)證的,可認(rèn)定后一合同有效,但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”
由此不難發(fā)現(xiàn),雖有法律對于開放商違約時給與了購房者經(jīng)濟(jì)上的救濟(jì),但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制,購房者的交易目的并沒有實現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補(bǔ)了預(yù)售備案制度的不足。

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