西安市家裝委員會
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西安市家裝委員會
還是發展的比較好的 不錯
西安市區家裝公司報價?
家居裝修的規劃設計對設計師而言，當然是以滿足業主為前提，但如果業主忽視設計的重要性，沒有與設計師進行深入的溝通與交流，裝修效果將會大打折扣。事實證明，與設計師溝通越深入，裝修效果就越好。
西安市區內靠譜家裝公司有哪些？
那個蘇醒空間不錯，良心老板，你想要的風格只要都可以有，或者有你喜歡的風格照片就可以給你做出來喲！！！！
西安市e百家裝飾公司好么
我覺得很好，我找過他們裝修的，當時沒用多長時間裝修，正好趕時間，師傅們都很配合，趕在了工期前，這點我特別滿意。
有人了解西安市家博會嗎
西安家博會是由西安市*行業主管部門及行業協會全力支持的家居品牌展會，由西安市建委裝飾辦和西安晚報社聯合主辦，由西安軌道展覽展示有限公司承辦，工商、質監、商貿、家裝委等部門全力支持和協辦。自2008年秋季以來，已連續舉辦了7屆，憑借其行業權威性、強大的品牌陣容、直面終端的展會營銷模式，得到了古城家居業界的充分認可。近兩屆家博會每場均有近2萬消費者到場，現場訂單8000余單左右，銷售流水超過億元規模，為西安建材家居行業提供了一個全新的展會營銷平臺，同時為消費者提供了放心、安心、舒心的品質服務，成為了名副其實的“西部家居第一展” 。巨大的市場潛力，龐大的買家*體，卓越的展示效果，優秀的展會服務使西安家博會成為建材家居企業品牌營銷宣傳的首選展會，也是業內人士了解行業內最新市場動態與企業促進銷售的難得機會。
物業管理委員會業主委員會有什么區別
1，物業管理委員會，是管理裝修，及其小區建筑，園林保護管理 ??2 ??業主委員會，是住戶相應成立的一個組織，組織活動，及其一些小事情， ??大部分小區 ??物業管理和業主委員會是一體的，北方城市，是單獨的
業主委員會成立費用
各個地方可能不一樣。。。 我是陜西的，《陜西省物業管理條例》24條規定，業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業主大會決定。 不過有一點可以肯定，業主委員會的辦公經費需要進行公示的。 另外，有一些材料，希望對你有幫助。 業主大會和業主委員會工作經費問題 ?? 業主大會是一個決策權力機構，業主委員會是其執行機構，執行業主大會的決定。業主大會、業主委員會的工作經費通常包括基本辦公設備購置費用、文件宣傳*復印制作費用、辦事人員、業委會委員的基本工作補貼。根據*建設部《業主大會規程》第三十五條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。 一是可由全體業主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔，具體的湊集方法在業主公約或業主大會議事規則中規定 二是可在與物業管理公司簽訂《物業服務合同》時，約定該工作經費由物業管理公司承擔。例如，有的業主委員會辦公經費從停車費里與物業公司對半分成，用于召集業主開會時的礦泉水費用、宣傳告示的筆墨紙張、打字費用、電話費等。按其業主委員會的規定，當費用在200元以下時，主任可以簽字，超過200元就需要經過業主委員會的討論。 業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。 法律法規就如何組建業主委員會，業委會該由誰牽頭組織等沒有明確規定。按理說，業主委員會由業主牽頭最好，但目前出現的情況是業主之間并不熟悉，又缺少聯系。因此，有關法規規定由開發商或物管公司來牽頭。但目前法律法規尚有漏洞，開發商存在拖欠物業維修基金、建筑質量等問題；而物業管理公司存在自身的管理水平比較低，及與開發商是“父子兵”等問題，造成有的開發商和物管公司都害怕業主委員會成立之后改聘物管公司，因此，他們的配合并不積極。福州有不少小區早在幾年前就開始籌備成立業委會，但是總被開發商和小區物業管理公司以各種理由為借口故意拖延。 ??業主自身素質問題 ??業委會要如期成立，需要一些*意識強，而且熱心的業主積極主動去發動其他業主，同時也需要大部分業主的配合。現在，不少人抱著明哲保身的想法，認為多一事不如少一事。他們認為擔任業主委員會委員既然沒有報酬，也是在浪費時間，因此不愿意牽頭對業委會的成立持冷漠觀望的態度。此外，也有個別業主委員會籌備組的成員被收買，不再代表業主利益，引起業主反感，使業委會的籌備工作陷入困境。 ??業委會成員津貼問題 ??小區的事務很瑣碎，對業主委員會成員給些補貼也是合理的。國外的一些法規也規定，經業主大會同意，業委會成員可以收些報酬。我國上海等地目前已經出現了業主委員會主任專業化、中介化的現象。如上海實行的“小區經理責任制”，就是由業主大會聘任專業人員擔任業委會主任來處理日常事務。因此，福建一些業內人士也認為，給予業委會成員適當的津貼將有利于業委會工作的開展。
業主委員會任期幾年
安徽富邦裝飾為您解答 國務院的《物業管理條例》沒有規定任期，但有的省市制定的物業管理條例規定了任期，比如山東省物業管理條例，明確進行了規定：第三十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由三人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。 ?? 業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員
西安市木工收費標準
所以這個是沒有定數的，有些木工是按平方算的；這就分好多種算法，假如一個吊頂算工費的話，各種都有，按照你做的造型算，還有人是按你用的材料多少算在我們西安市場上，幾乎沒有，按天算工資的木工很少了，因為在目前裝修這個行業當中，裝修木工的工費沒有一個*
西安市魯班裝修公司
暫無
西安市水電改造公司
一般裝修公司都會做舊房改造，就建議您個人找工人，裝修公司也會派設計師去您房子看實際情況，如果您確定好是全部改造，是局部改造還是全部改造。希望能夠幫助到您？水電改不改。如果是局部改造的話，您的情況應該屬于改造了。一般裝修公司做舊房改造工程款都在兩萬以上才能接。如果需要可私信我，不知道您改動的地方多不多，但一般做的都是全部改造您好
西安市南郊新樓盤
是4350一平米。現房均價4800。后來我在啟航029定了一套9樓的，在明德門十字向南一點，均價4700，長安南路直線上，這幾個樓盤都是我去過的啟航029。希望可以幫助到你，在長安南路上三森國際家居城附近。因為我也要買房子，長安有個樓盤叫長安相府。明德八英里，在區*十字。不知道長安那邊你考慮不，二期均價5500，在明德門十字紫郡長安，二期均價4500
業主委員會權限有哪些
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督管理規約的實施； （五）業主大會賦予的其他職責。 業主大會還可以在《業主大會議事規則》中進一步明確業主委員會的職責，比如上海市房屋土地*管理局頒布的《業主大會議事規則》示范文本（滬房地資物[2008]389號）提出的業主委員會職責： 業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責： （一）擬訂選聘物業服務企業的方案; （二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定； （三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定； （四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定； （五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定； （六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定； （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定； （八）對違反管理規約的行為進行處理； （九）____________________________ ??。 根據物權法和物業管理條例的規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求*法院予以撤銷。 因此，對于商鋪業主來講，為實現商鋪的統一管理可以由業主大會決定授權業主委員會對商鋪進行統一經營管理。當然，業主大會也可以規定，給予單個業主招租的權利，但是應該符合商鋪統一管理的相關規定。 希望您采納謝謝
業主委員會有哪些職權
1.召集和主持業主大會； 2.執行業主大會的決議； 3.向業主大會提出修改《業主大會公約》、《業主委員會章程》的議案或其他議案； 4. 占有、使用和處分公共財產，收取公共財產的收益； 5.占有、使用和處分公共維修基金，收取公共維修基金的收益； 6.收取和支配物業管理費； 7.與水、電、燃氣、暖氣等供應商，或者與電話、物業管理、有線電視、網絡等服務商，或者與律師事務所、會計師事務所、公證處等社會中介機構簽訂合同，行使合同權利，履行合同義務和承擔可能的法律責任； 8.雇用業主委員會的工作人員，決定業主委員會工作人員的報酬，行使勞動合同的權利，履行勞動合同的義務和承擔可能的法律責任； 9.制定和執行小區的管理制度； 10.當業主違反《業主大會公約》、業主大會決議、業主大會制定的基本管理制度、或物業管理委員會制定的管理制度時，或者當公共財產受到損害時，代表全體業主提起訴訟或非訴訟程序。
業主委員會在哪里備案
業主委員會備案申請表 ?? ??業主委員會名稱 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??備 ?? ??案 ?? ??日 ?? ??期 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??年 ?? ?? ?? ?? ??月 ?? ?? ?? ?? ?? ??日 ?? ?? ??填 ?? ??報 ?? ??說 ?? ??明一、本表是業主委員會備案的重要依據。申報單位要認真閱讀并理解表格、說明及相關法規、政策，如實填報，對填寫本表內容及所有報送*的真實性負責。二、本表用藍色或黑色墨水填寫，字跡要正規、整潔、清楚。本表也可到物業所在地的物業行政主管部門*，統一以A4紙打印。三、報送本表的同時提交以下*：1、業主大會成立申請書；2、業主投票權人數和專有部分面積匯總表；3、業主委員會候選人投票結果匯總表；4、業主大會表決事項結果匯總表；5、業主委員會委員業主證明文件復印件及*復印件（須提交原件核實）；6、管理規約、業主大會議事規則（加蓋居委會公章）；7、業主大會決定的其他重大事項；8、其他相關材料。四、本表一式兩份，屬地街（鄉、鎮）留存一份，區建設環保局留存一份。業主委員會 ??名 ?? ??稱 ??主 ?? ??任 ??委員人數 ??副主任 ??候補委員人數 ??執行秘書 ??辦公地址 ??開發建設單位名 ?? ??稱 ??負責人 ??電 ?? ??話 ??物業管理單位名 ?? ??稱 ??管理性質前期物業 ??（ ?? ?? ?? ?? ??）業主聘用 ??（ ?? ?? ?? ?? ??）負責人 ??電 ?? ??話 ??物業管理區域房屋座落 ??項目屬地街道（鄉、鎮） ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??*（村）物業類型住宅（ ?? ?? ?? ??）商業（ ?? ?? ?? ??）其他（ ?? ?? ?? ??）占地面積㎡棟 ?? ??數 ??棟總建筑面積萬㎡總套數 ??套入住時間 ??入住率 ??%業主大會會議情 ??況會議時間 ??會議形式書面（ ?? ?? ?? ?? ??）現場大會（ ?? ?? ?? ??）總業主人數 ??總建筑面積 ??發放選票數 ??收回選票數有效票 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??棄權票 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??廢票 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ??其他通過表決事項業主人數 ?? ?? ?? ??人占總人數的%%通過表決事項房屋面積㎡占總面積的%%
業主委員會組成規定？
概念編輯 業主委員會，是指由業主選舉產生，是業主行使共同管理權的一種特殊形式。 ?? 一般情況下，業主委員會有兩種產生方式：1、由業主或業主大會會議選舉產生，依照《物權法》、《物業管理條例》，以及各地的相關辦法依照程序產生；2、對于較大小區，業主先按照樓選舉各自樓委會，然后每個樓委會推選代表，集中而成業委會；這樣方式形成的業委會，主要負責樓間共有的管理；而樓委會，負責樓內共有的管理。 ?? 業主委員會的恰當人數，可以按照如下規則估算：最接近“小區總戶數*2%”的單數。由此可以保證小區業主的較高質量的溝通覆蓋。比如，對于1000戶的小區，1000*2%=20，較好的委員數量為19或21. 2任職條件編輯 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成 業主委員會 。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件： ?? （一） ??具有完全民事行為能力； ?? （二） ??遵守*有關法律、法規； ?? （三） ??遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務； ?? （四） ??熱心公益事業，責任心強，公正廉潔； ?? （五） ??具有一定的組織能力； ?? （六） ??具備必要的工作時間。 ?? 業主委員會委員必須符合下列條件 ?? 1．是本物業管理區域內業主； ?? 2．能夠遵守物業管理法規、規章、規范性文件和業主公約、業主委員會章程； ?? 3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業主委員會成員職責； ?? 4．品行端正無劣跡； ?? 5．熱心公益事業。 3職責編輯 1.《物業管理條例》規定: ?? 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責： 業主委員會 （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； ?? （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； ?? （三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； ?? （四）監督管理規約的實施； ?? （五）業主大會賦予的其他職責。 ?? 2.《業主大會議事規則》的規定: ?? 比如原上海市房屋土地*管理局頒布的《業主大會議事規則》（示范文本）【滬房地資物[2008]389號】規定： ?? 業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責： ?? （一）擬訂選聘物業服務企業的方案； ?? （二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定； ?? （三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定； ?? （四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定； ?? （五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定； ?? （六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定； ?? （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定； ?? （八）對違反管理規約的行為進行處理； ?? 3.《業主委員會工作規則》的規定: ?? 業主大會可以制訂《業主委員會章程》或者《業主委員會工作規則》對業主委員會的職責作出更具體的規定，比如成*房產管理局頒布的《業主委員會工作規則》（示范文本）【成房發[2007]87號】規定： ?? 業主委員會履行下列職責： ?? （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； ?? （二）根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業服務企業或者其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業服務企業或者其他管理人的議案，提交業主大會會議決定； ?? （三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； ?? （四）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，提交業主大會會議決定； ?? （五）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑區劃內物業共有部分的使用、收益方案，提交業主大會會議決定； 業主委員會 ?? （六）根據業主的意見、建議和要求，擬訂建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定； ?? （七）根據業主的提議，擬訂本建筑區劃的劃分、調整方案，提交業主大會會議決定； ?? （八）初審物業服務企業或者其他管理人制訂的年度服務計劃，提交業主大會會議決定； ?? （九）提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員； ?? （十）監督物業服務企業或者其他管理人履行物業服務合同，并每半年對物業服務企業或者其他管理人按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定。 ?? （十一）監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理； ?? （十二）督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用； ?? （十三）督促未按照管理規約的約定繳存建筑物及其附屬設施維修資金的業主，限期交納建筑物及其附屬設施維修資金。 ?? （十四）對有關檔案*、會議記錄、印章及其他屬于業主大會的財物進行妥善保管； ?? （十五）及時了解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定； ?? （十六）協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的關系，調處業主與業主之間以及業主與物業服務企業或者其他管理人之間的物業管理糾紛； ?? （十七）加強對物業管理政策法規的學習和宣傳，不斷提高業主自主管理的意識和能力； ?? （十八）建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的咨詢、投訴和監督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告； ?? （十九）依法忠實履行職責，執行業主大會決定； ?? （二十）定期參加房產管理部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉（鎮）**、*居民委員會以及房產管理部門的指導與監督； ?? （二十一）按規定建立業主委員會信用*； ?? （二十二）積極配合*機關、街道辦事處、鄉（鎮）**、*居民委員會做好計劃生育、流動人口、犬只管理等相關工作； ?? （二十三）不得以業主委員會名義從事與本建筑區劃內物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動，其委員及其近親屬不得在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職； 4歷史狀態編輯 2003年，《物業管理條例》*，它第一提出了“業主大會”這個概念，并且還把名稱為“業主委員會”的小組，確定為“業主大會的執行機構”的法律地位。 ?? 2007年《物權法》*，它更從*立法高度確立了業主組織——業主大會和業主委員會的法律地位。盡管2007年《物業管理條例》修改之后取消了業委會是業主大會的執行機構的限制，但是其決定內容和效力還受到《物權法》第七十六條的限制。把“業主委員會”規范為“業主委員會執行業主大會的決定事項”[1] ?? 5法律困境編輯 一直以來，中國物業管理實務中就存在著業主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規范等問題，致使在物業管理法律關系中，物業管理公司處于強勢地位，在物業管 業主委員會 理過程中常常發生損害業主合法利益的情況，這種狀況已經成為阻礙中國物業管理朝更高水平發展的的重要因素。因此，如何使業主委員會走出這種法律困境，更好的發揮其在業主自治中的應有作用，成為我們必須共同面對并加以解決的一個課題。 ??困境一：業主委員會的法律地位不明確 ?? 中國法律規定的能參與民事活動的主體有三類：自然人、法人和其他組織、*，社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權利能力和行為能力，依法*享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件：（1）依法成立；（2）有必要的財產或者經費；（3）有自己的名稱、組織機構和場所；（4）能夠*承擔民事責任。其他組織又成為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關于其他組織的規定，但是《民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”最高*法院關于適用若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確，其中第四十條規定：“民事訴訟法第四十九條規定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”由此可見，其他組織是受中國法律認可和保護的民事主體之一，主要包括合伙企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。 ?? 法人和其他組織的差別主要表現為能否*承擔民事責任，法人能夠自己*承擔民事責任，與其成員的責任是嚴格分離的，如公司的責任與股東的責任相互*；其他組織則不能*承擔民事責任，其責任與成員的責任雖然在一定限度范圍內分離，但是成員必須承擔最終責任，如合伙企業超出合伙財產范圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。 ?? 根據中國《物業管理條例》（以下簡稱為條例）關于業主大會和業主委員會的規定，業主大會是由全體業主組成并代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織，履行下列六大職責： ?? 1．制訂、修改業主公約和業主大會議事規則； ?? 2．選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； ?? 3．選聘、解聘物業管理企業； ?? 4．決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施； ?? 5．制訂、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； ?? 6．法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。 ?? 《條例》第十五條規定業主委員會是業主大會的執行機構，履行以下五項職責： ?? 1．召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； ?? 2．代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； ?? 3．及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同； ?? 4．監督業主公約的實施； ?? 5．業主大會賦予的其他職責。 ?? 經過對比后我們可以得出以下結論： ?? 第一，業主大會既有制定業主公約等內部規章制訂權，又擁有進行“選聘、解聘物業管理企業”、“決定專項維修基金的使用、續籌”等民事活動的資格，還能夠代表全體業主對公共場地、設施設備行使財產權； ?? 第二，業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構，根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務，對外可以根據業主大會的決定與物業管理公司簽訂合同，本身沒有*的意思能力； ?? 第三，業主委員會雖然是依法成立的，但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格，所以業主委員會不是法人。 ?? 業主委員會 第四，在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待，但是從法律責任上分析，業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任。 ?? 2003年8月20日發布的《最高*法院關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》指出金湖新村業主委員會符合“其他組織”條件，可以以自己的名義提起訴訟；2005年8月15日發布的《最高*法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》指出業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔，業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。根據這兩個司法解釋，業主委員會在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格。 ?? 困境二：業主委員會的運作程序亟待規范 ?? 《條例》和《業主大會規程》雖然明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”，但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等都沒有具體規定。 ?? 《條例》規定“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣**房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉行產生業主委員會”，沒有具體規定業主大會召開的條件（物業交付時間、入住比例等）。建設部《業主大會規程》規定“業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣**房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮**）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房*單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。”“籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣**房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。”這就是說，如果建設單位不參加業主大會籌備組，業主大會就不可能成立，也就不可能產生業主委員會。而現實生活中建設單位及前期物業管理公司出于利益考量（如存在建設質量問題、害怕失去物業管理地位等）而不愿意成立業主大會的大有人在，這樣業主委員會的組建也就不可能順利進行。 6業主公約編輯 主要內容: ?? (1)除第一次業主大會以外，以后各次業主大會舉行的時間、地點、召集人和主持人； ??(2)業主大會的職權； ??(3)業主大會的議案提交辦法和對議案的表決辦法；(4)業主委員會候選人的條件和產生辦法； ??(5)業主委員會委員的人數和選舉辦法； ??(6)業主委員會委員的待遇和任期； ??(7)業主委員會委員的罷免程序； ??(8)業主的權利和義務； ??(9)《業主公約》的生效條件； ??(10)修改《業主公約》的條件和程序。
業主委員會有哪些權利
根據國務院《物業管理條例》第十五條的規定，業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責： （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督管理規約的實施； （五）業主大會賦予的其他職責。 業主大會還可以在《業主大會議事規則》中進一步明確業主委員會的職責，比如上海市房屋土地*管理局頒布的《業主大會議事規則》示范文本（滬房地資物[2008]389號）提出的業主委員會職責： 業主委員會除依法履行職責外，同時履行下列職責： （一）擬訂選聘物業服務企業的方案; （二）擬訂業主委員會的年度財務預算方案、決算方案，報業主大會決定； （三）擬訂業主大會議事規則和管理規約修改方案，報業主大會決定； （四）擬訂物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的方案，報業主大會決定； （五）擬訂物業管理區域內物業共有部分和共用設施設備的使用、收益方案，報業主大會決定； （六）擬訂專項維修資金使用、續籌方案，報業主大會決定； （七）擬訂改建、重建建筑物及其附屬設施的方案，報業主大會決定； （八）對違反管理規約的行為進行處理； （九）____________________________ ??。 根據物權法和物業管理條例的規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求*法院予以撤銷。 因此，對于商鋪業主來講，為實現商鋪的統一管理可以由業主大會決定授權業主委員會對商鋪進行統一經營管理。當然，業主大會也可以規定，給予單個業主招租的權利，但是應該符合商鋪統一管理的相關規定。
業主委員會成立的條件
第十條 ??房屋的所有權人為業主。 業主身份的確認，以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。 第十一條 ??業主對物業管理區域共有部分實施共同管理，監督物業服務企業履行物業服務合同。 第十二條 ??物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 物業管理區域內業主人數較少且經三分之二以上業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。 第十三條 ??未設立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）**協助業主決定有關事項。
業主委員會的成立流程？
一、成立業主大會的條件 ??一個物業管理區域,具備下列情況之一的,應當組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會: ??1、 ??房屋*并交付使用的建筑面積達到50%以上; ??2、 ??首個房屋*并交付使用滿2年。 ??二、成立業主大會的程序 ??1、組建業主大會籌備組。物業項目滿足成立條件,業主籌備成立業主大會的,建設單位(建設單位已退出的,可由物業管理企業)應當通知物業所在地街道辦事處(鄉鎮***),組建業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組人員由業主代表、街道辦事處和建設單位(包括公有住房*單位)所派人員組成,負責業主大會籌備工作。 ??業主代表由街道辦事處(鄉鎮***)組織業主推薦產生。 ??2、公告籌備組成員*。籌備組成員*確定后,由街道辦事處(鄉鎮***)以書面形式在物業管理區域內公告。籌備組自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。 ??3、首次業主大會會議籌備工作。籌備組應當在召開首次業主大會會議前做好下列工作: ??(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、程序和內容; ??(2)參照市房產行政主管部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案); ??(3)確認業主身份(業主名冊由建設單位或前期物業管理企業提供),確定業主在首次業主大會會議上的投票權數,印制選票; ??(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法,組織業主進行推選并予以確認、公告; ??(5)確定業主委員會組**員人數(3人以上單數)。 ??(6)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。 ??4、籌備公告。籌備組應當將前一條中(1)、(2)、(3)、(4)、(5)項的內容在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內進行公告。 ??5、召開首次業主大會會議。籌備組應按照預*間組織召開首次業主大會會議,審議通過《業主大會議事規則》(草案)和《業主公約》(草案),選舉產生業主委員會,并就其他有關事項進行表決。 ??以推選業主代表方式召開業主大會的,由業主代表在會議召開3日前,就會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見,凡需要投票表決的,業主的贊成、反對及棄權的具體票數須經本人簽字后,由業主代表在業...
怎樣規范業主委員會運作
一、加強對業主委員會的指導和培訓。 浦東新區規劃土地局，各區縣房地產局、房管局、崇明縣建委（以下簡稱各區縣房管部門），應有一個部門和專人負責業主委員會的工作，進行業務政策指導。可視業主委員會的分布情況，劃片就近組成若干小組開展工作交流。應自6月份起分期分批對轄區內的業主委員會正副主任進 行培訓。重點幫助他們樹立自治管理、維護業主合法權利的觀念和責任感，幫助他們正確行使業主委員會的職責，提高業主委員會的運作水平。 二、建立業主委員會工作制度。 業主委員會應建立自身工作制度，定期召開委員會議，研究決定重大事項；定期召開管房小組聯絡會議，了解業主對物業管理的意見和要求。建立業主委員會與物業管理單位例會制度，在正常情況下，每月開一次例會，互通情況，檢查管理服務計劃的執行情況，研究和解決有關問題。 三、簽訂物業管理服務合同。 業主委員會要按照《辦法》第16條的規定，同物業管理單位簽訂物業管理服務合同。目前，有些物業管理合同尚未簽訂，雙方的權利與義務尚未明確，不利于物業管理的正常運作。 物業管理服務合同簽訂后，應于十五日內報送所在地房管部門備案。 物業管理服務合同一經簽訂生效，業主委員會與物業管理單位是委托與被委托的合同關系，是兩個平等的民事主體，雙方均應遵守合同所約定的權利和義務。 四、審議年度修繕管理計劃。 物業管理服務合同簽訂后，物業管理單位應依據合同和*規定的收費規定，制訂住宅維修、設備保養、公共設施維護及保安、保潔等年度計劃目標、財務預算，經業主委員會審議同意后，由物業管理單位負責實施。業主委員會應對物業管理單位實施年度計劃的進度、質量進行檢查和 監督。 五、管理三項基金。 公有住宅售后籌集的住宅修繕基金、公共設施修繕基金和高層電梯水泵更新基金，統一由市公積金管理中心委托市建行管理，具體帳務由物業管理單位進行*作。業主委員會對三項基金的使用要嚴格把關，一是專款專用，二是帳目公開，定期公布。為了管好用好三項基金，應于年終委 托有資質的審計會計單位，就三項基金的使用進行審計，并向業主代表大會報告。 六、督促業主遵守房屋使用公約和業主公約。 維護物業的完好和設備的正常運轉，創造一個整潔、優美、安寧的住宅區域，需要物業管理單位提供的全方位的管理服務，更有賴于全體業主遵守業主公約，遵守《辦法》第18條相鄰住戶準則和第21條六禁止行為規定。業主委員會應加強對業主使用房屋行為規范的教育，對違反規 范的加以阻止，并提請有關部門予以處理。 七、協調業主與物業管理單位的關系。 業主委員會要協調業主與物業管理單位的關系，支持物業管理單位依照法規和物業管理服務合同規定，行使職權。要按《辦法》第40條規定，督促業主按規定交納物業管理費和應付之服務費。 八、協調*管理與物業管理的關系。 業主委員會要積極爭取街道、里委等相關部門的支持，理順*管理與物業管理服務關系，按各自的職責開展工作。 九、解決業主委員會必要的辦公場所。 新建住宅小區和*公有住宅的小區，售房單位應設法提供業主委員會辦公場所。若一個街坊小區有兩個以上售房單位的，提供的辦公用房由售房單位按原產權比例分擔。 十、落實業主委員會辦公經費。 住宅小區中有利用公共設施經營服務收入的，如車輛泊位收入等，應該從收益中提留，作為業主委員會辦公費。沒有公共設施經營服務收益的小區，業主委員會辦公經費的解決渠道由業主代表大會討論決定（或向業主收取，或在住宅維修基金利息中列支）。未*的公房，按公私產比 例從租金收入中列支。有關辦公費使用情況應每年向業主代表大會匯報。
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