如果你的房屋裝修需要使用到房屋評估,這時你就需要了解有關方面的知識了。一般來說,房屋評估都是需要讓一些有資格證書的評價單位來幫你評估,平且評價過后會給予你相關的證明,之后你就可以使用手中的有關證明去做該做的事情了。那么你想要知道房屋裝修價值評估的有關標準嗎?如果你需要知道的話,小編會帶領你詳細去了解。
詳解房屋裝修價值評估
1.行業(yè)相關規(guī)定
國家規(guī)定,凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的單位,必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師,估價師要具備房地產(chǎn)估價人員的《執(zhí)業(yè)資格證》。取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》,表明持證人已具備房地產(chǎn)估價師的水平和能力,該證書即作為持證人依法從事房地產(chǎn)評估業(yè)務活動的依據(jù)。目前,在房地產(chǎn)評估師實行"資格認定制度"中,主要認定兩種資格,一種是由建設部和人事部組織全國統(tǒng)考的房地產(chǎn)估價師;一種是由國家土地局組織全國統(tǒng)考的土地估價師。房地產(chǎn)估價師和土地估價師分兩級管理:估價師和估價員。取得估價師資格必須參加全國統(tǒng)考,估價員由各省、自治區(qū),直轄市自行考試認定。
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2.評估內容
建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
三通一平指水、電、道路通,土地平整。
七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。
資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內,根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。
底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
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3.評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素 包括所在小區(qū)的均價,以及小區(qū)內類似房屋的掛牌價和成交價格。
周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格
所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢
被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內位置、景觀等等。
對于上述因素,采用科學的統(tǒng)計理論和數(shù)學模型算法,計算出各因素對房價的影響程度。然后根據(jù)被估算房屋的具體特性,給出其盡可能合理的價格。
此外成本法和收益法也是求取房地產(chǎn)市場價格所經(jīng)常使用的方法。
成本法
針對土地使用權價值評估,經(jīng)常叫做成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
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針對房屋評估,通常稱為重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
收益法
房地產(chǎn)之所以有價值,其根本原因是因為他有使用價值,使用價值即為房地產(chǎn)所有者帶來收益,收益的大小是決定房地產(chǎn)價值高低的內在原因,通過一定的分析,房地產(chǎn)收益與其價值有一定的比例關系(即房地產(chǎn)收益率)。不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
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