近期,一線城市房價的快速上漲,成為了社會各界的熱議話題。面對這一話題,有人歡喜有人憂,從而也難免眾說紛紜。那一線城市房價上漲的原因到底是什么呢?讓我們從較為宏觀的層面來理解一下,也可對未來的走勢產生更清晰、理智的認知。
一線城市房價走高 經濟形勢要認知
總體而言,近期房地產市場回暖,特別是一線城市房價的明顯上漲,在很大程度上取決于貨幣的寬松和杠桿的上升,以及一線城市本身較為強勁的基本面支持。
先從宏觀經濟形勢來看。排除人口的因素,對房地產市場走勢產生根本影響的其實是貨幣,即房地產市場中的貨幣流通量。當市場中貨幣流量變大時,房價自然會出現上漲。
雖然貨幣政策的放寬并未完全針對房地產市場進行,但房地產市場成為最大的資金蓄水池。經過2011年的嚴格調控,房地產的回歸原本的居住屬性。但如今市場的上漲,又使得房地產重回投資屬性,投資需求占比有所提高。無論是短期套利,還是長期看漲,大量資金看好樓市,流入房地產領域。除了樓市快速上行的原因外,股市、匯市等投資渠道的不暢,也導致消費者理所當然的選擇買樓來使自己的資產保值增值,并且集中在了北京、上海、深圳這樣的一線城市。
再看政策的變化。
2016年中央經濟工作會議,把化解房地產庫存作為來年經濟工作的重要任務之一。此后,相關部委圍繞“去庫存”這一主題,近期相繼出臺了一些支持政策,如公租房稅收優惠、下調購房首付比例、提高公積金存款利率、購房稅收優惠、下調存款準備金率等。
國務院總理李克強在今年的政府工作報告中也支出,完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策,住房剛性需求和改善性需求,因城施策化解房地產庫存。
去庫存重要的手段就是適度提高杠桿率,降低首付比例激活樓市,中國人民銀行行長周小川指出,從宏觀層面看,中國如果想控制杠桿率,應掌握好整個杠桿率,關鍵還是要如何應對企業杠桿率過高的問題,也有一部分人比較關注地方政府的杠桿率是否偏高的問題,從總量上來講個人消費貸款的杠桿率不太高。
在政策的刺激下,北京二手房貸款占比從2015年8月開始至今明顯提高,且處于歷史高位。購房杠桿增加后帶來購房門檻的降低,并帶動更多需求入市,從而促進了房價的上漲。
我們再來看下供需關系的變化。
一線城市房價猛漲的背后并非由一個單一因素影響,而是綜合因素疊加二成,其中人口因素是最重要的因素,2014年年底,北京、上海、廣州與深圳的常住人口分別達到2152萬人、2425萬人、1308萬人和1077萬人。一線城市已充分認識到了這一點,已經開始嚴控人口,一線城市已設立人口“天花板”。優勢資源在一線城市集中,新房開發已經飽和,住房成為了稀缺資源,市場供不應求,也推動了房價的上漲。
除了這三個主要原因以外,近期,一線城市房價的大幅攀升,也是讓人們不停尋找其他的原因,其中以所謂“場外配資”最受關注。
筆者先不去探討“場外配資”的合理性,在此只是對其規模和現狀進行表述,眾說紛紜總歸需要一個統一的標準,而不僅是猜測。
據中信證券3月6日研報不完全統計,目前市面上的首付貸產品有世聯行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產的中原合e貸、綠地集團的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、中國農業銀行的農民安家貸等。
以新房代理商世聯行為例,世聯行的官網資料顯示,旗下“家圓云貸”產品為購房置業貸提供的額度一般為50萬-150萬元,期限3-36個月,購房者只要通過置業顧問代為申請,在資料上傳后的1-3個工作日內通過審批即可放款。
2016年3月4日下午,世聯行在2015年度業績說明會答投資者問中透露,去年旗下金融產品家園云貸針對客戶在購買一手房時,產生的短期融資需求,共放貸29.9億。
國內房產中介巨頭鏈家集團提供的數據顯示,鏈家只向用戶提供新房首付貸的服務,整體規模約3億,目前在途1.2億。目前該公司已在2月底暫停這一業務。
一線城市房價走高 經濟形勢要認知
另外一個中介巨頭中原集團也在2015年推出了新金融業務,為客戶提供首付貸、過橋貸、裝修貸等服務,但與其他中介不同的是,中原主要做金融中介業務,與工商銀行、招商銀行等金融機構合作,為購房者推介合適的金融機構和產品,并從中獲取服務費。中原集團提供的數據顯示,2015年,該公司新金融業務總放款金額約30億元。
